相続税評価額の圧縮効果
現金1億円はそのまま1億円として評価されますが、1億円で購入した不動産の評価額はそれよりも低くなるのが一般的です。この時価と相続税評価額の差額を利用することで、課税対象となる資産価値を効果的に圧縮できます。
さらに、不動産を賃貸化することで「貸家建付地」「貸家」として評価され、自用地・自用家屋よりも評価額が低くなります。これは所有者の自由な使用が制限されるためです。
現金1億円
評価額：1億円
不動産購入
市場価格：1億円
相続税評価
評価額：約6,000万円〜7,000万円
不動産活用による相続税評価額の圧縮イメージ
不動産活用の短所と注意点
分割の難しさと「争族」リスク
不動産は物理的に分割することが困難なため、相続人が複数いる場合に最もトラブルの原因となりやすい資産です。
安易に共有名義で相続すると、売却やリフォームに全員の同意が必要となり、一人でも反対すれば実行できません。また、共有者の一人が亡くなると権利関係が複雑化します。
流動性の低さと納税資金問題
相続税は、原則として相続開始から10ヶ月以内に現金で一括納付する必要があります。しかし、不動産は売却して現金化するまでに時間がかかる「流動性の低い」資産です。
納税資金が不足している場合、期限に間に合わせるために不本意な価格で売却を迫られるリスクがあります。
不動産を相続対策に活用する際は、これらのデメリットを十分に理解し、事前に対策を講じておくことが重要です。特に複数の相続人がいる場合は、将来のトラブルを防ぐための話し合いを生前から始めておくことをお勧めします。
経営・管理の負担とリスク
維持管理コスト
固定資産税や都市計画税、修繕費、管理会社への委託費用など、継続的なコストが発生します。老朽化に伴う大規模修繕は多額の出費を伴うこともあります。
経営リスク
賃貸経営には、空室リスク、家賃滞納リスク、入居者トラブルのリスクが常につきまといます。空室が増えれば収益が悪化するだけでなく、相続税評価額の圧縮効果も低下します。
価格変動リスク
景気の動向や地域の変化によって、不動産の資産価値そのものが下落するリスクもあります。特に人口減少地域では長期的な価値低下に注意が必要です。
「相続税対策として不動産を購入したものの、賃貸経営がうまくいかず、相続税の節税以上の損失が生じてしまった」というケースも少なくありません。
これらのリスクを踏まえると、相続税対策だけを目的とした不動産購入は慎重に検討すべきです。立地条件や将来的な需要見通しなどを含めた総合的な投資判断が必要です。
タワーマンション節税への規制強化
かつて節税手法として注目された、タワーマンションの高層階を購入して時価と相続税評価額の大きな乖離を利用する方法は、2024年1月からの税制改正で効果が限定的になりました。
新たな評価ルールが導入され、評価額が市場価格の6割程度になるよう引き上げられたため、以前のような大幅な節税は難しくなっています。
改正前
時価1億円のタワーマンション高層階の相続税評価額が2,000万円程度になるケースも
改正後
同じマンションの相続税評価額が6,000万円程度に引き上げられ、節税効果が大幅に縮小
税制は常に変化します。現在効果的な節税方法も、将来的に規制強化される可能性があることを念頭に置いておく必要があります。
不動産を活用した相続対策：メリットとデメリットの総合的検討