# 戸建て住宅市場：買い手優位へのシフト
2025年6月時点のLAカウンティの戸建て住宅のメディアン販売価格は約95万ドルで、前年同月比2.7%の上昇に留まります。これはパンデミック期の二桁台の急激な価格上昇からの大幅な減速を意味します。
市場の最大の変化は供給（在庫）の急増です。2025年3月時点で、アクティブな販売物件数は前年比で49.83%という驚異的な増加を記録しました。この需給のミスマッチが、市場の力学を売り手から買い手へとシフトさせています。
メディアン販売価格（千ドル）と在庫件数の推移から、2025年は「買い手市場」への明確な転換点となっていることがわかります。不動産投資家はこの市場の変化を注視し、適切なタイミングでの投資判断が求められます。
# 戸建て住宅市場の将来展望
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2025年後半～2026年
複数の予測機関は、LAカウンティの住宅価格が横ばい、もしくは緩やかな下落基調で推移すると見ています。高止まりする住宅ローン金利（6.0%～6.5%）が購入能力を継続的に圧迫します。
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2027年～2028年
金利が5.5%～6.0%台まで低下することで需要回復が期待されます。オリンピック開催に向けたインフラ整備の進展が、特に交通の便が改善されるエリアの住宅需要を下支えするでしょう。
「ロックイン効果」の緩和により、金利低下は中古住宅の供給も増加させるため、単純な「金利低下＝価格上昇」とはならない可能性があります。市場は「質の選別」の時代に入り、立地条件や建物の状態が価格に直接反映されるようになります。
# アパート（集合住宅）市場：安定と成長
2025年第2四半期のLAカウンティのアパート市場の空室率は4.92%に低下し、過去1年間で最も低い水準です。平均要求賃料もユニットあたり2,332ドルへと微増しており、緩やかながらも着実な成長軌道にあります。
最も重要な変化は供給サイドに見られます。現在建設中のユニット数は18,915戸と、2024年半ばのピーク（22,000戸超）から顕著に減少しています。高金利による資金調達コストの増大と建設コストの高騰が、新規プロジェクトの着工を抑制しています。
供給の抑制は中長期的に賃貸市場の需給バランスを引き締め、賃料上昇の潜在力を高める重要な要因です。この傾向は投資家にとって好材料と言えるでしょう。
# アパート市場の将来展望
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2025年：安定化の年
市場が過去数年間に供給された新規物件を吸収し、ファンダメンタルズが安定する時期。全米平均賃料成長率は2.6%程度と予測されています。
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2026年以降：成長加速
新規供給の減少効果が市場に本格的に現れ始め、「構造的な賃貸需要」と「抑制された新規供給」という需給ギャップの拡大が賃料への強い上昇圧力となります。
住宅の「購入」と「賃貸」の間に存在する極端なコスト差、すなわち「負のアフォーダビリティ・アービトラージ」が、多くの潜在的購入者を賃貸市場に留まらせる強力なインセンティブとして機能します。オフィスから住居へのコンバージョンの影響は限定的で、供給不足を解消するには至りません。
## 商業不動産市場：「大分岐」の時代
オフィス市場
空室率：24.9%（過去最高水準）
ハイブリッドワークの定着による構造的な需要減少が継続。「質への逃避」現象により、最新設備を備えたクラスAビルと老朽化した物件の二極化が進行しています。
インダストリアル市場
空室率：4.8%（上昇傾向）
パンデミック期の過熱からの調整局面。世界的なサプライチェーンの正常化や関税政策の不確実性が短期的な需要を抑制していますが、長期的なファンダメンタルズは強固です。
リテール市場
空室率：5.9%（立地により大きく異なる）
郊外の生活必需品を扱う施設が堅調（空室率4%台）な一方、都心部の商業施設は観光客とオフィスワーカーの減少により苦戦（空室率9%超）しています。
「大分岐」とは、同じ不動産セクター内でも物件の質や立地によって業績が大きく異なる状況を指します。投資家はセクター選択だけでなく、各セクター内での物件選定にも注意を払う必要があります。
## 商業不動産の共通テーマ：「立地の再定義」
リテール市場
「買い物をする場所」が、特別な体験の場から、日常生活の延長線上にある利便性の高い場所へと再定義。郊外のネイバーフッドセンターが強さを見せています。
オフィス市場
「働く場所」の価値基準が、都心へのアクセスから、従業員の満足度や利便性へとシフト。郊外の質の高いオフィスの需要が増加しています。
インダストリアル市場
「物を保管し、配送する場所」が、サプライチェーンの効率性だけでなく、消費者への即時性という新たな価値基準で評価される時代に。ラストマイル配送拠点の重要性が増しています。
人々の活動の中心が、かつての「都心集中型」から、職・住・遊がより近接した「分散型」へと構造的にシフトしていることが、すべてのセクターに共通する変化です。この不可逆的な変化は、不動産の価値を決定する「立地」の優位性を根本から問い直しています。